中国调控高房价或难逃"高举轻放"的宿命

蓝色高棉

1． 保利篇

　　
　　
　　保利公司有一个倾倒众生的司徽“P”，设计人之一是中国保利集团公司董事、副总经理，前国家主席杨SQ的女婿王小朝，该司徽取自英文“PLA”，要说人家就是有才，随便从浩如烟海的英文词汇中挑了一个P民的P，就成了设计师了！P民们帮我确定下这个看得我头大的“PLA”是不是“中国人民解放军”的缩写？几十年没学习，将英文荒得差不多了！同时这个“P”脱胎于“POWER”的野蛮征杀之气，音义的结合的有着一种珠联璧合的完美，从外观视之，如一把特权阶级的拳头一下子捣到贫民的心脏，“P”字的中心捂盘惜售着一块空间，喻意为耐心等着房价上涨，但是务必要留着一亩三分地在那里兴风作浪。
　　
　　说起来保利公司早在1983年就成立了，到1993 年保利公司十周年庆典的时候，中国保利集团公司副董事长、总经理，总参装备部少将，贺龙之子，邓小平女婿，邓榕之夫贺平同志力邀书法大家启功先生分别书写了“中国保利集团公司”的简体和繁体两个版本的公司名，并于次年年尾正式注册“P”和“保利”两个商标，保利地产开始以一种极速的方式扩张领土，这种背着红色资本行事的方式深深触动了另一个人——万科的王石，王石后来将整个公司包括他自己卖给了华润，绝对不是他发疯了，他是在进行一次另类的政治投机。
　　
　　现保利地产的当家老生——叶XX，“红色二奶”和“京城姨娘”的杰出创作者，风流之名传天下，引得路人纷纷侧目，行事处每每放浪形骸，皇城根下的屁民尤记得当日老先生在太庙嫁女时的那份张扬和显摆，出于对老帅的怀念，胡人不敢南下而牧马，士不将弯弓而报怨而已。

2． 中信篇
　　
　　中信的集团主席荣智健，多次被佛不斯年度评比为中国内地当之无愧的首富，有一次其公司职员夸口老板的所有财产换成人民币扎成捆能填满整个太平洋！后来他自己也意识到风声太大而自隐财产，主动让出头把交椅，荣智健是原国家副主席荣毅仁之子，这个大家已经知道得很清楚了。
　　
　　中国中信集团董事长王军，原国家副主席王震之长子，中信在深圳有几个楼盘听说拿得非常不寻常，罗湖的XX大厦的掌故当地人都能歌之咏之了，要说老子英雄儿也不会混账的，其父是开荒的，他现在做的也是收拾土地的，家传的老本行。
　　
　　另外，中国中信集团副董事长、总经理孔丹，原中央调查部部长孔原之子。在拿地和征地的过程中展现出了非凡的威胁技巧，属于虎豹党一族。

3。华润篇
　　当年的万科的王石还是很想真心实意的为P民们办点实事的，但是王公慢慢的意识到，他抱着这种理想的冲动搞房地产是没有出路的，考虑到当时他的企业发展态势在全国是无人能及的，这个时候他还是能看到远处的阴影是相当不易的，王石的担忧是有道理的，如果在朝廷没有大员把持着，迟早有一天那些眼红的朝臣们会参自己和万科一本的，到时候自己辛苦攒下的业绩就毁于一旦了，所以有那么一天，他就那样不管不问的主动要求华润做做好事，收购了万科吧！作为一个有为青年理想的破灭的忏悔，王石在完全有能力组成自己的个人公司获得更大利润的情况下，还是选择了为别人打工，只领取自己该得的那一份年薪，真正能做到这一点的，在房地产老总中，除了王石，找不出第二个了，而华润的国资背景大家拜一下百度大神就明了了，其常务董事、副总经理是谁？胡耀邦次子刘湖是也！

4。恒大篇
　　
　　房观上一些对房市行情走向的判断，还有好事者为房价的起伏而打赌争论，只要你了解了恒大的背景就显得很可笑了，恒大的高级董事温家宏不是别人，是内阁首辅瘟大人的胞弟，瘟大人把持内阁七年，房价疯涨了七年，小民们赚钱的速度永远跟不上房价上涨的副度，国家统计局还站出来打一个虚张声势的遮掩：家国安宁啊，我天朝今年房价只涨一成半，嘻嘻，等于没有涨过！可笑的是这个瘟大人每次还装出一副亲民近民的样子，动情处每每以眼流示人，此亦无他，唯手熟尔！
　　
　　不光是瘟大人，话说圣上之子也不是个劣种，当日在非洲强买强卖时欺行霸市什么没有做过，有一次不慎泄露了自己龙太子的身份，被一个叫谷哥儿的愣头青发现了，这个老外愣头青拿着这事回来要挟圣上，他还真以为他手里拿的是阿娇的艳照！我们天朝的圣上才不理这一套，要搞联？联雇上几万个廉价黑客弄瘫你，当然弄瘫的过程又是另外一套主义之争了，什么小屁孩不懂天朝法仪云云，只蒙得天朝屁民看云辩雾的整不明白，不说也罢，怕和谐。


5．大连实德篇
　　
　　瘟大人的可恶之处还在于他下面的二代姻亲也参与到房地产利益均沾的游戏中，在中国足球圈有这么一个人，叫徐明，大连实德的老总是也，娶妻瘟徐氏，这个瘟徐氏就是瘟大人的掌上明珠了，徐明搞足球，完全是钱多得没处烧，跑到足球界明目张胆的洗钱来了，知道一点足球常识的人都知道，张海系是有的，实德系也是有的，只是张海现在收了监牢，徐明还优哉游哉的活得很滋润，所以就像我们不相信上面真的反腐一样（全国所有要害部门的一把手都由红二代把守着，查到哪一个都能捞出来），我们也不要太相信上面真的有决心端掉足球腐败，像徐明这样的人，谁够胆来查？反而其手下的房地产公司还入围全国百强，你说老天到底长眼睛没有？


6．合生创展篇
　　
　　合生创展控股的朱孟依和叶家是什么时候沾上的无从考证，其中有一个有案可辑的事实却比较注目：1993年成立的珠江投资最初为叶剑英研究会名下的集体所有制企业，其法人代表赫然写的是朱孟依！黄光裕事发后，很多人身受牵连，连深圳的市长也罢了官入了狱，一度盛传和此案有涉的朱孟依几天不见踪影，就在大家纷纷揣测的时候，人家已经笑呤呤的回公司上班了！这就是红色中国神奇的力量！

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真搞笑。两会上超过50%的提案，超过70%的代表委员对高房价的民声，在地王面前被彻底失声。数千代表委员，有的刚刚离开北京有可能还没到家，就被北京市ZT以这种特殊的方式，大叫“送客”。硕大的地王，不仅楼面单价超历史，而且时机地选择也颇耐人寻味。

地王以这种特殊的方式，告诉中国社会，什么民生、公平、尊严都是过往云烟，只是和纳税人的财富一起飘散。高房价唯我独尊，舍我其谁？

地王背后的逻辑是这样的。知道城投公司吧？其实这就是融资平台，原来地方正腐不可以借款，那就必须找个平台来借款，拿什么做抵押呢？就是土地、造好的正腐大楼和各种道路。

城投公司拿什么还款呢？就是土地收入，要是没有这个收入，城投公司就完了，城投一完，银行也就趴下了。这可能吗？

2会就是让戴表们痛快痛快嘴而已，马上就有3个地王出来了。

　2009年全国土地价格翻番。土地相关收入对中国经济发展具有十分重要的意义。地方ZF十分倚重土地出让收入，他们不仅直接从土地出售中获得收入，而且地方融资平台（城投公司）还以土地作为抵押，获得银行贷款。交投活跃的土地市场，尤其是随着土地价格节节攀高，使得城市投资平台得以兴修大量基础设施，从而有力的推动了中国经济增长。如果没有土地交易，中国大部分地区的经济恐将踯躅难前。

　6万亿地方融资平台债务去从？

　　如前所述，城市投资平台十分依赖土地，但这具体怎样运作呢？我们以西南重镇重庆为例来加以说明。2002年，重庆市开始建立土地收购、储备、整治制度。通过将拟用于未来开发的农地由“农业”改为“城镇”，继而加以收购（具体做法包括给予农民一定金额的金钱或附近的住房补偿，“鼓励”失地农民搬迁）。同时将市内划为拆迁范围的厂房占地等土地的产权收回。2003年多家重庆市ZF投资平台成立，以重庆城投公司为首，八大投资平台先后宣告成立（包括重庆水务集团和重庆高速公路发展有限公司等融资平台，统称重庆“八大投”）。收购来的大部分土地注入这些国有独资公司。例如，2008年重庆市ZF将20平方公里土地作为资本金注入重庆市开发投资有限公司，为后者提供融资保障。

　　拥有土地之后，城市融资平台可藉此融得规模达土地估价60-80%的银行贷款。土地估价是个难题，如果地块周边不具备未来经济发展潜力或转让价值，土地估价过高是一个风险因素。据中国银行业监督委员会估算，2009年全国新增贷款9.6万亿元中，14%（约1.3万亿元）贷给城市投资平台。也有人估计远不止这个数目，可能高达4万亿元。

　　2009年底，全国范围内地方ZF投资平台的数量至少达到了8220 个，其中相当一部分是地方ZF（包括区ZF）受到上海、重庆两地做法的启发，于2008年才成立——并被寄望于藉此完成GDP保八任务。据银监会估计，截至2009年底，地方投资平台总债务额约为5万亿到6万亿元，绝大部分为银行贷款。这只是一个估计数字，即使监管当局也承认并不掌握这一问题的全部。目前监管部门要求商业银行严控地方融资平台贷款风险，对现有平台公司进行严密梳理，对贷款实行分类处理。美国西北大学学者史宗翰（Victor Shih）认为地方融资平台债务规模较上述预计高出很多，约达11.5万亿元。此外，2010-2011年期间商业银行还有7.5万亿元对地方融资平台的贷款承诺。银监会估计地方融资平台除未偿银行贷款5万亿到6万亿元外，还有3万亿元贷款承诺。

　　这可能是一个很大的问题。无人真正知道这些投资项目中有多少会产生利润，幸运的项目可以赚回足够的收入覆盖营运成本。最有可能出现问题的地方融资平台可能主要是近期成立的近5000家城市融资平台，其分布遍及全国，其人员主要由商业经验十分缺乏的地方官员构成。

　　贷款机构则主要是中小规模的地方城市商业银行及城乡信用合作社。这些金融机构大多缺乏规范的信贷管理和风险控制，并且易受地方ZF行政压力。一旦出现无力偿债的情况，这类地方融资平台将面临十分严峻的问题。这一问题及其所带来的压力将会在未来三到五年内随着债务到期而尖锐暴露。不过，大型商业银行的未偿债务并不特别令人担心，它们能够得到有中央财政支持的大规模战略投资项目。

　　为了更清楚地理解这6万亿地方融资平台债务的意义，我们将其与其他数据作一下比较，这笔债务占2009年GDP总值的17%——相当于中央财政未偿债务的规模，是地方ZF2009年税收收入和非税收入（不包括土地出让收入）总和的两倍。由于地方ZF税收收入的大部分已 用于此次财政刺激，因此很难预期大部分地区的财政有能力偿付这些债务。

　　是否可通过地方融资平台出售其土地储备来解决债务问题？目前我们没有看到地方ZF融资平台土地储备总量规模。我们不妨假定土地按照估值的70%作为贷款抵押，并且地方融资平台的所有债务都以土地资产作为抵押（某些情况下地方ZF为贷款担保，但大多数贷款是以土地为抵押）。地方融资平台6万亿元的债务意味着作为银行贷款抵押的土地价值达8.5万亿元（假定土地估值准确），这一金额是过去五年（2005-2009）土地出让总价值的近3倍。

　　用另一种方式表达，以2009年的土地销售收入来偿还这6万亿元债务，需要6年时间；以2008年的土地销售收入来偿还，需要13年时间，而且这还不包括债务利息。以上估算同时假定未来的土地出让收入将用于偿还当期债务。换句话说，这意味着地方ZF将不会有多余的资金用于基础设施建设。当然这是不现实的，如此怎么获得推进城市化所需资金呢？

　　归还债务本金还只是一段时间后需要直接面对的问题，眼前的压力在于利息偿付。假定6万亿债务的平均融资利率为6%，2010年地方融资平台需要偿还的利息金额大约为3600亿元。考虑到很多项目在相当长的一段时间里不会产生任何资金收益，因此很多地方融资平台只能依靠已获贷款或新的贷款（如果银行愿意继续贷的话）来支付利息，还有一个选择是卖地筹资。那么由此产生的疑问是：第一，2010到2011年，土地会有买家吗？第二，地方融资平台手中的土地究竟值多少钱？根据一般规律，地方ZF行政级别越低，其持有的土地价值越低，那么2010年他们在偿付债务本息方面的困难就越大。

　　“空间换取时间”常常被用于指代中国经济中的这一部分——意思是今天地方融资平台支出资金，未来将获得税收和土地出让收入，这两项收入将受惠于未来经济增长。但是，假如土地收入回落，或者市场低迷，地方**仍需维持当前的支出水平，这个游戏将不会有圆满的结局。