中国调控高房价或难逃"高举轻放"的宿命

bazooka

特别报导：中国调控高房价或难逃"高举轻放"的宿命 2010年 2月 22日 星期一 16:03 BJT * 经济回升基础不稳以及房地产业现状牵制调控力度 * 打击囤地地方政府能否全力配合存疑问 * 收紧房贷触动银行切身利益,是令行禁止抑或阳奉阴违? * 酝酿中的物业税旨不在降房价,在于完善税种 作者 沈燕 路透北京2月22日电---中国的高房价确实搅得政府决策者及普通百姓寝食难安,但当高房价的战车捆绑上开发商和银行的利益链,再附带上地方政府的命脉"土地财政"时,就愈发变得"剪不断,理还乱". 打击囤地、差别信贷、增加保障性住房供应等一贴又一贴的药方下,今年首月中国90%主要城市成交面积有所下跌,但价格松动却并不明显. 这波调控,对于谜一样的中国房地产市场,会带来怎样的影响? 中国经济回暖的基础尚不稳固,高房价缠绕着诸多利益结,再加上通胀预期下投资人青睐房产保值等,或许注定了调控最终是"高高举起,轻轻放下". 虽然中国政府不愿见到快速上涨的房价引发民怨,但"涨"却是一个总的趋势.中国房地产龙头--万科集团(000002.SZ: 行情)(200002.SZ: 行情)董事长王石接受媒体采访时曾表示,中国未来三年的房价应该毫无疑问是继续往高走. 在中国房地产界一向以"直言"闻名的华远地产总裁任志强写了一篇"比窦娥还冤的中国房地产"博文,称从全球发达国家经历的历史进程看,任何一个国家在城市化这个发展的过程中都无一例外的将房地产作为支柱产业. 中国国土资源部部长徐绍史日前指出,当前地方违法违规用地反弹的压力很大,首先是地方为应对金融危机,保持经济平稳较快发展的土地需求仍然旺盛. 从数据上看,中国指数研究院统计显示,新年第一个月,中国主要城市中约90%楼市成交面积出现下滑,海口、三亚逆市上扬,因受国务院批复海南国际旅游岛建设规划提振. 但各地成交均价并未受抑,北京、天津、深圳成交均价持续攀升,刷新历史记录,其馀重点城市价格向下略有调整,但仍处在高位. 国家统计局最新数据显示,中国1月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%,涨幅比去年12月份扩大1.7个百分点,亦为去年6月房价同比涨幅转正以来连续第八个月出现上涨,显示在政府出台房地产调控政策後,房价上涨仍动力不减. **严打囤地:中央与地方博弈** 回顾中国以往对房地产市场的调控,不论是"国六条"、"国八条",伴随着每一轮房地产的调控,中国的房价似乎从未停止演唱"步步高"的曲调. 本轮调控的重点无疑是严查开发商囤地.国土资源部及建设部等相关部门派检查组赴各地检查,风声鹤唳之下,部分昔日显赫的"地王"相继倒下. 中国已收回去年11月北京大龙地产天价拍出的"地王",南京也收回两年前高价拍出的土地,均因企业未如期签订土地出让金合同. 同时各地地方政府也纷纷对开发商囤地亮红灯.山东省加大对闲置土地的处置力度,明确规定土地闲置满一年不满两年的,由国土资源管理部门按出让或划拨土地价款20%标准向土地受让人依法收取土地闲置费. 云南省也规定土地受让人土地出让价款首次缴款比例不得少于50%.土地租赁合同的土地价款(租金)必须一次性交清,不得分期缴纳. 中央地方联手严打开发商囤地大幕俨然拉开,但"严查"开始,是否能以"严惩"结束?中国可供开发的土地资源在确保18亿亩耕地红线不能碰的前提下能增加的空间有多大? "截止2009年底,全国房地产开发企业手中已经拥有近300万亩的土地,保证今後两、三年房地产开发用地是没有问题的,全国各级土地储备中心储备土地22万公顷以上."国土部副部长?小苏表示. 任志强在其博客中就明确指出这是一笔算不清楚的糊涂帐,并罗列了一系列数据对此进行反驳,并根据98年以来开发商购置土地面积,竣工面积等结合容积率多种算法,"怎麽都算不出开发商手中还有300万亩土地的账."他在博客中称. 而官方的表述也是南辕北辙:国家统计局公布去年土地开发总面积为23,006万平方米,同比下降19.9%;国土资源部则表示2009年土地供应总量大幅增加.或许中国还有多少可供开发的土地这笔帐,需要在新一轮的土地资源调查後才会有明确的结论. 再来看看另外一些数字:国土资源部公布,去年中国各地方政府土地出让总价款逾1.59万亿元人民币,同比增长63.4%. 在中国现行财政体制下,地方政府卖地收入并不纳入预算内管理.根据财政部2009年预算报告,地方财政收入近6万亿元,从数据对比不难看出,土地出让金约占地方财政收入近三成,或许这也是中国天价地王频出的深层次原因. 中国住房和城乡建设部的一位官员表示,目前对房地产市场特别是土地市场的调控主要以地方政府调控为主."毕竟土地的调控和管理掌握在地方政府手里." **态度"暧昧"的银行** 面对政府打击囤地,调控房地产市场的严厉姿态,掌控资金命脉的银行也紧随其後,无论从监管层,抑或到各商业银行均明确表态,今年将对房地产企业贷款严控,同时打击投机性购房需求,严控二套房贷. 全球市值最大的银行--中国工商银行(601398.SS: 行情)(1398.HK: 行情)明确指出,今年对于房地产贷款,工行将严格执行房地产开发企业准入名单制管理和贷款发放条件,严禁对项目资本金不足、"四证"不齐的房地产企业或项目发放贷款,对存在"囤地"、"捂盘"行为的房地产企业不再发放新增贷款并收回已发放贷款. 国务院通知明确要求,金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时,要严格二套住房购房贷款管理,其贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价. 尽管银行表态言之凿凿,不过翻阅一下中国去年房地产开发企业资金来源情况的数据可以看出,去年房地产企业国内贷款达11,293亿元,同比增长48.5%. 根据中国央行发布2009年金融机构贷款投向统计报告显示,去年房地产开发贷款增速明显加快,全年累计新增5,764亿元,年末馀额同比增长30.7%.增速比上年末加快20.4个百分点. 银行能否兑现年初对房地产严格放贷的承诺,恐怕是要打折扣. 北京一家国有大型银行房贷部门的人士就表示,房贷是很多银行最赚钱的业务,不过现在国有银行是政策使命超越商业利益."表不表态是一种姿态,但具体执行也要顾及银行业务需要." 中国上海银监局的压力测试就显示,若房价下跌10%,房贷不良率是正常情况的2.6倍.并以2009年9月30日数据为基准,在房价下跌10%、20%和30%情景下,不良率将分别达到1.18%、1.51%和2.08%,比正常情况下分别上升0.73个、1.06个和1.63个百分点. **是是非非"物业税"** 而热议中的物业税又对抑制房价有怎样的影响呢?真的能让高房价低头吗? "抑制房价从来都不是物业税出台的理由,房价的高涨自然也影响不了物业税的出台."社科院财政与贸易经济研究所副所长高培勇明确表态. 他进一步解释,物业税属财产税的一种目的,是为了调节贫富差距.作为财产保有环节的税种难以对房产的流通环节起作用,房价更多需要从流通环节进行控制,物业税即使能影响到房价,也不会成为调节房价的工具. 物业税又称财产税或地产税,主要针对土地、房屋等不动产,要求承租人或所有者按年缴纳一定税款,应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高. 中国实施物业税试点(空转)已经约三年,而每当房价涨幅过快时,物业税出台的呼声也随之升温. 中国国家税务总局财产行为税司副司长杨遂周亦称,物业税的改革目前还处在研究和准备阶段.并称税务机关是税收政策的执行机关,对于国务院已经出台的各项房地产税收政策,由税务机关进行落实. 国家税务总局另一位不具名的官员亦称,从税收制度来看,研究开征房地产税(即物业税),这是建立健全地方税制的核心税种,同时也有利于完善对房地产市场的调控.谁占有房产越多、面积越大,谁缴税就越多,抑制炒房行为. 他表示,房地产税的改革重点是清理收费,简并税种,公平负担,取消所有不合理、不合法的收费,把一部分具有税收性质的收费改为税收.合并房产税、城镇土地使用税,对不动产按评估价值开征统一规范的房地产税. 但他也提到,由于该项税种的推出需要地方政府的配合,从目前情况看,地方政府的积极性并不高. "土地财政仍是许多地方的主要财路,谁也看不清一旦实施对当地经济的影响会怎样?对地方官而言,毕竟经济发展是第一要务",他说.(完) --审校 杨淑祯/屈桂娟

公子蓝

币种升值也好，人民币计价资产价格上涨也好，说到底还是经济发展的结果。中外皆同！

bazooka

强烈要求人民币升值，要快，最好提早通知我，哇哈哈哈

蓝色高棉

1． 保利篇

　　
　　
　　保利公司有一个倾倒众生的司徽“P”，设计人之一是中国保利集团公司董事、副总经理，前国家主席杨SQ的女婿王小朝，该司徽取自英文“PLA”，要说人家就是有才，随便从浩如烟海的英文词汇中挑了一个P民的P，就成了设计师了！P民们帮我确定下这个看得我头大的“PLA”是不是“中国人民解放军”的缩写？几十年没学习，将英文荒得差不多了！同时这个“P”脱胎于“POWER”的野蛮征杀之气，音义的结合的有着一种珠联璧合的完美，从外观视之，如一把特权阶级的拳头一下子捣到贫民的心脏，“P”字的中心捂盘惜售着一块空间，喻意为耐心等着房价上涨，但是务必要留着一亩三分地在那里兴风作浪。
　　
　　说起来保利公司早在1983年就成立了，到1993 年保利公司十周年庆典的时候，中国保利集团公司副董事长、总经理，总参装备部少将，贺龙之子，邓小平女婿，邓榕之夫贺平同志力邀书法大家启功先生分别书写了“中国保利集团公司”的简体和繁体两个版本的公司名，并于次年年尾正式注册“P”和“保利”两个商标，保利地产开始以一种极速的方式扩张领土，这种背着红色资本行事的方式深深触动了另一个人——万科的王石，王石后来将整个公司包括他自己卖给了华润，绝对不是他发疯了，他是在进行一次另类的政治投机。
　　
　　现保利地产的当家老生——叶XX，“红色二奶”和“京城姨娘”的杰出创作者，风流之名传天下，引得路人纷纷侧目，行事处每每放浪形骸，皇城根下的屁民尤记得当日老先生在太庙嫁女时的那份张扬和显摆，出于对老帅的怀念，胡人不敢南下而牧马，士不将弯弓而报怨而已。

2． 中信篇
　　
　　中信的集团主席荣智健，多次被佛不斯年度评比为中国内地当之无愧的首富，有一次其公司职员夸口老板的所有财产换成人民币扎成捆能填满整个太平洋！后来他自己也意识到风声太大而自隐财产，主动让出头把交椅，荣智健是原国家副主席荣毅仁之子，这个大家已经知道得很清楚了。
　　
　　中国中信集团董事长王军，原国家副主席王震之长子，中信在深圳有几个楼盘听说拿得非常不寻常，罗湖的XX大厦的掌故当地人都能歌之咏之了，要说老子英雄儿也不会混账的，其父是开荒的，他现在做的也是收拾土地的，家传的老本行。
　　
　　另外，中国中信集团副董事长、总经理孔丹，原中央调查部部长孔原之子。在拿地和征地的过程中展现出了非凡的威胁技巧，属于虎豹党一族。

3。华润篇
　　当年的万科的王石还是很想真心实意的为P民们办点实事的，但是王公慢慢的意识到，他抱着这种理想的冲动搞房地产是没有出路的，考虑到当时他的企业发展态势在全国是无人能及的，这个时候他还是能看到远处的阴影是相当不易的，王石的担忧是有道理的，如果在朝廷没有大员把持着，迟早有一天那些眼红的朝臣们会参自己和万科一本的，到时候自己辛苦攒下的业绩就毁于一旦了，所以有那么一天，他就那样不管不问的主动要求华润做做好事，收购了万科吧！作为一个有为青年理想的破灭的忏悔，王石在完全有能力组成自己的个人公司获得更大利润的情况下，还是选择了为别人打工，只领取自己该得的那一份年薪，真正能做到这一点的，在房地产老总中，除了王石，找不出第二个了，而华润的国资背景大家拜一下百度大神就明了了，其常务董事、副总经理是谁？胡耀邦次子刘湖是也！

4。恒大篇
　　
　　房观上一些对房市行情走向的判断，还有好事者为房价的起伏而打赌争论，只要你了解了恒大的背景就显得很可笑了，恒大的高级董事温家宏不是别人，是内阁首辅瘟大人的胞弟，瘟大人把持内阁七年，房价疯涨了七年，小民们赚钱的速度永远跟不上房价上涨的副度，国家统计局还站出来打一个虚张声势的遮掩：家国安宁啊，我天朝今年房价只涨一成半，嘻嘻，等于没有涨过！可笑的是这个瘟大人每次还装出一副亲民近民的样子，动情处每每以眼流示人，此亦无他，唯手熟尔！
　　
　　不光是瘟大人，话说圣上之子也不是个劣种，当日在非洲强买强卖时欺行霸市什么没有做过，有一次不慎泄露了自己龙太子的身份，被一个叫谷哥儿的愣头青发现了，这个老外愣头青拿着这事回来要挟圣上，他还真以为他手里拿的是阿娇的艳照！我们天朝的圣上才不理这一套，要搞联？联雇上几万个廉价黑客弄瘫你，当然弄瘫的过程又是另外一套主义之争了，什么小屁孩不懂天朝法仪云云，只蒙得天朝屁民看云辩雾的整不明白，不说也罢，怕和谐。


5．大连实德篇
　　
　　瘟大人的可恶之处还在于他下面的二代姻亲也参与到房地产利益均沾的游戏中，在中国足球圈有这么一个人，叫徐明，大连实德的老总是也，娶妻瘟徐氏，这个瘟徐氏就是瘟大人的掌上明珠了，徐明搞足球，完全是钱多得没处烧，跑到足球界明目张胆的洗钱来了，知道一点足球常识的人都知道，张海系是有的，实德系也是有的，只是张海现在收了监牢，徐明还优哉游哉的活得很滋润，所以就像我们不相信上面真的反腐一样（全国所有要害部门的一把手都由红二代把守着，查到哪一个都能捞出来），我们也不要太相信上面真的有决心端掉足球腐败，像徐明这样的人，谁够胆来查？反而其手下的房地产公司还入围全国百强，你说老天到底长眼睛没有？


6．合生创展篇
　　
　　合生创展控股的朱孟依和叶家是什么时候沾上的无从考证，其中有一个有案可辑的事实却比较注目：1993年成立的珠江投资最初为叶剑英研究会名下的集体所有制企业，其法人代表赫然写的是朱孟依！黄光裕事发后，很多人身受牵连，连深圳的市长也罢了官入了狱，一度盛传和此案有涉的朱孟依几天不见踪影，就在大家纷纷揣测的时候，人家已经笑呤呤的回公司上班了！这就是红色中国神奇的力量！

bazooka

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      王羚
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      “物业税一百年也开征不了！”说这话的，是一位平日稳重低调且以田野调查见长的知名专家。
    *
      初听见这句有些情绪化的感叹觉得很是意外。与这位专家细聊之下，方知他是参加了一个内部的座谈会。座谈会上获知的信息令他发出上述感慨。
    *
      物业税在部分试点城市已经空转了五六年之久，今年人们纷纷猜测，看房价如此坚挺，物业税是否渐行渐近了？这位专家原来也对物业税开征寄予希望，可是这个内部会议令他失望。据说，这个会上，国家一个核心部委对征收物业税提出了反对意见。
    *
      反对的意思有两层：一是明的，说是担心中国的富人们因此转移资产到国外，相应的，会造成中国税源的流失；二是暗的，没人说出口，但这位专家说，其实大家都心照不宣：为了自己的利益。
    *
      该专家设问：中国的房子多在谁的手里？除了富人，恐怕就是官员。有许多官员，收入并不高，但是房子有N套。
    *
      “这样的官员，你让他交物业税，估计他的收入都不够交的。所以，他当然不愿意物业税出台。所以我说，物业税一百年也开征不了！没错的，你看着吧。”专家无奈地表示。
    *
      作为一个乐观主义者，我对他的观点不能苟同。改变的确很难，尤其是权力与利益伴生的时候。但未来会如何，谁都无法预料。明日发生什么，我们尚不能完全预知。尤其在中国，nothing is impossible。

凤凰网

蓝色高棉

真搞笑。两会上超过50%的提案，超过70%的代表委员对高房价的民声，在地王面前被彻底失声。数千代表委员，有的刚刚离开北京有可能还没到家，就被北京市ZT以这种特殊的方式，大叫“送客”。硕大的地王，不仅楼面单价超历史，而且时机地选择也颇耐人寻味。

地王以这种特殊的方式，告诉中国社会，什么民生、公平、尊严都是过往云烟，只是和纳税人的财富一起飘散。高房价唯我独尊，舍我其谁？

地王背后的逻辑是这样的。知道城投公司吧？其实这就是融资平台，原来地方正腐不可以借款，那就必须找个平台来借款，拿什么做抵押呢？就是土地、造好的正腐大楼和各种道路。

城投公司拿什么还款呢？就是土地收入，要是没有这个收入，城投公司就完了，城投一完，银行也就趴下了。这可能吗？

2会就是让戴表们痛快痛快嘴而已，马上就有3个地王出来了。

　2009年全国土地价格翻番。土地相关收入对中国经济发展具有十分重要的意义。地方ZF十分倚重土地出让收入，他们不仅直接从土地出售中获得收入，而且地方融资平台（城投公司）还以土地作为抵押，获得银行贷款。交投活跃的土地市场，尤其是随着土地价格节节攀高，使得城市投资平台得以兴修大量基础设施，从而有力的推动了中国经济增长。如果没有土地交易，中国大部分地区的经济恐将踯躅难前。

　6万亿地方融资平台债务去从？

　　如前所述，城市投资平台十分依赖土地，但这具体怎样运作呢？我们以西南重镇重庆为例来加以说明。2002年，重庆市开始建立土地收购、储备、整治制度。通过将拟用于未来开发的农地由“农业”改为“城镇”，继而加以收购（具体做法包括给予农民一定金额的金钱或附近的住房补偿，“鼓励”失地农民搬迁）。同时将市内划为拆迁范围的厂房占地等土地的产权收回。2003年多家重庆市ZF投资平台成立，以重庆城投公司为首，八大投资平台先后宣告成立（包括重庆水务集团和重庆高速公路发展有限公司等融资平台，统称重庆“八大投”）。收购来的大部分土地注入这些国有独资公司。例如，2008年重庆市ZF将20平方公里土地作为资本金注入重庆市开发投资有限公司，为后者提供融资保障。

　　拥有土地之后，城市融资平台可藉此融得规模达土地估价60-80%的银行贷款。土地估价是个难题，如果地块周边不具备未来经济发展潜力或转让价值，土地估价过高是一个风险因素。据中国银行业监督委员会估算，2009年全国新增贷款9.6万亿元中，14%（约1.3万亿元）贷给城市投资平台。也有人估计远不止这个数目，可能高达4万亿元。

　　2009年底，全国范围内地方ZF投资平台的数量至少达到了8220 个，其中相当一部分是地方ZF（包括区ZF）受到上海、重庆两地做法的启发，于2008年才成立——并被寄望于藉此完成GDP保八任务。据银监会估计，截至2009年底，地方投资平台总债务额约为5万亿到6万亿元，绝大部分为银行贷款。这只是一个估计数字，即使监管当局也承认并不掌握这一问题的全部。目前监管部门要求商业银行严控地方融资平台贷款风险，对现有平台公司进行严密梳理，对贷款实行分类处理。美国西北大学学者史宗翰（Victor Shih）认为地方融资平台债务规模较上述预计高出很多，约达11.5万亿元。此外，2010-2011年期间商业银行还有7.5万亿元对地方融资平台的贷款承诺。银监会估计地方融资平台除未偿银行贷款5万亿到6万亿元外，还有3万亿元贷款承诺。

　　这可能是一个很大的问题。无人真正知道这些投资项目中有多少会产生利润，幸运的项目可以赚回足够的收入覆盖营运成本。最有可能出现问题的地方融资平台可能主要是近期成立的近5000家城市融资平台，其分布遍及全国，其人员主要由商业经验十分缺乏的地方官员构成。

　　贷款机构则主要是中小规模的地方城市商业银行及城乡信用合作社。这些金融机构大多缺乏规范的信贷管理和风险控制，并且易受地方ZF行政压力。一旦出现无力偿债的情况，这类地方融资平台将面临十分严峻的问题。这一问题及其所带来的压力将会在未来三到五年内随着债务到期而尖锐暴露。不过，大型商业银行的未偿债务并不特别令人担心，它们能够得到有中央财政支持的大规模战略投资项目。

　　为了更清楚地理解这6万亿地方融资平台债务的意义，我们将其与其他数据作一下比较，这笔债务占2009年GDP总值的17%——相当于中央财政未偿债务的规模，是地方ZF2009年税收收入和非税收入（不包括土地出让收入）总和的两倍。由于地方ZF税收收入的大部分已 用于此次财政刺激，因此很难预期大部分地区的财政有能力偿付这些债务。

　　是否可通过地方融资平台出售其土地储备来解决债务问题？目前我们没有看到地方ZF融资平台土地储备总量规模。我们不妨假定土地按照估值的70%作为贷款抵押，并且地方融资平台的所有债务都以土地资产作为抵押（某些情况下地方ZF为贷款担保，但大多数贷款是以土地为抵押）。地方融资平台6万亿元的债务意味着作为银行贷款抵押的土地价值达8.5万亿元（假定土地估值准确），这一金额是过去五年（2005-2009）土地出让总价值的近3倍。

　　用另一种方式表达，以2009年的土地销售收入来偿还这6万亿元债务，需要6年时间；以2008年的土地销售收入来偿还，需要13年时间，而且这还不包括债务利息。以上估算同时假定未来的土地出让收入将用于偿还当期债务。换句话说，这意味着地方ZF将不会有多余的资金用于基础设施建设。当然这是不现实的，如此怎么获得推进城市化所需资金呢？

　　归还债务本金还只是一段时间后需要直接面对的问题，眼前的压力在于利息偿付。假定6万亿债务的平均融资利率为6%，2010年地方融资平台需要偿还的利息金额大约为3600亿元。考虑到很多项目在相当长的一段时间里不会产生任何资金收益，因此很多地方融资平台只能依靠已获贷款或新的贷款（如果银行愿意继续贷的话）来支付利息，还有一个选择是卖地筹资。那么由此产生的疑问是：第一，2010到2011年，土地会有买家吗？第二，地方融资平台手中的土地究竟值多少钱？根据一般规律，地方ZF行政级别越低，其持有的土地价值越低，那么2010年他们在偿付债务本息方面的困难就越大。

　　“空间换取时间”常常被用于指代中国经济中的这一部分——意思是今天地方融资平台支出资金，未来将获得税收和土地出让收入，这两项收入将受惠于未来经济增长。但是，假如土地收入回落，或者市场低迷，地方**仍需维持当前的支出水平，这个游戏将不会有圆满的结局。

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路透东京3月30日电---日本央行表示,中国不太可能经历上世纪九十年代日本所面临的资产价格泡沫破灭,但海外资金快速流出,或导致中国房地产价格大幅调整.

日本央行周二在一份研究报告中指出,考虑到中国在世界经济中日益重要,中国经济发生任何大的波动,都将在很大程度上影响全球经济成长.

该报告称,"对于仍在复苏过程中的全球经济而言,中国资产市场获得长足发展,及中国经济稳定成长非常重要."

报告称,中国目前资产价格走高,主要受人口城镇化带来的实质需求驱动.

报告指出,这与上世纪日本更多受投机资金推动,所形成的资产价格泡沫不同.

那段时间,日本公司大量举债用于投资,结果遭到过多沉重债务的压迫.

报告称,中国公司则有所不同.目前他们大部分支出的资金来源都是内部储备,降低了未来债务超重的风险.

这些因素显示,即便中国房地产价格开始下跌,调整幅度也不会像日本1990年代那样严重.

但报告也指出,部分因素可能会让中国房地产市场过热局面进一步激化.海外热钱流入和中国当地政府加快房地产开发的举措,导致房市过热.

报告称,若投资者开始担心中国资产价格或将面临调整可能,他们也许会撤走资金,这会激化调整幅度.

日本央行表示,央行国际局官员撰写的这份报告并不代表央行的官方看法.(完)

--编译 石冠兰/程琳;审校 龚芳

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Why China's Property Market Should Not Be A Concern

FNArena News - July 14 2010

By Greg Peel

Question: Why would no Australian political party of any stripe ever propose a tax on the sale of the family home? Answer: Because it would be electoral suicide.

Indeed, governments and oppositions in this country have over the past decades been forced to address the issue of housing unaffordability and potentially bubbling prices with the dilemma of not wishing to upset the mass of middle class citizens pursuing the Great Australian Dream. The current government is doing little more than building new public housing for the poor. Were it to release vast tracts of land for private middle-income housing as is often suggested, prices of existing homes would fall and voters would be very upset over lost property value.

Chinese authorities have also been addressing the country's property bubble for many years now, and have particularly stepped up efforts this last year. Beijing does not want to disenfranchise its new middle class from the get-go, but it does want to smash rampant property speculation. Fears that Beijing will cause China's robust and world-saving economic growth to subside at a critical time – a time of European debt crises and a struggling US economy – have been very much part of the reason stock markets corrected by 15%.

Aside from slowing the flow from the fiscal stimulus tap to banks lending money for property speculation, Beijing has also tried three other policies. One is ask local governments to increase the supply of property for private housing, another is to ask property developers to stop hanging on to housing inventory and hoping to sell at higher prices, and the other is dramatically increase the supply of low-end housing.

The problem is, property speculators and developers include a large number of local government officials. Unsurprisingly, they are not keen to comply with any policy that would see the value of their investments fall. Thus of the three policies, only the flood of subsidised new housing for China's vast number of low income earners is meeting with any success.

There is nevertheless one problem here, too, and that's finding builders who will agree to build the subsidised housing when the profit margin is contained. Building middle class houses is much more profitable in a rising property market. But Beijing seems to have found a way around that problem as well.

Hence the world perceives a risk that the flood of cheap housing will accommodate the ongoing flow of Chinese from rural areas to the cities, the property bubble will burst, Chinese demand for raw materials will plummet, and the world will be plunged back into recession without its premier demand driver. However GaveKal analyst Cathy Holcombe, based in Hong Kong, suggests that by increasing low-end housing, Beijing just might serve to underpin property prices, not destroy them.

Holcombe points to her own home city and its history in drawing her conclusion. It can be argued Hong Kong has been in a property bubble since the Second World War, discounting a few ups and downs along the way. Hong Kong property prices have remained among the most expensive on the planet, yet the colony has a long history of subsidised government housing.

When Mao Zedong went for a long walk in the late 1940s, hoards of Chinese fled to the British colony to escape communism. Suddenly the British were forced to release limited land for cheap housing to replace the shanty towns which had grown up and had led to a huge fire sweeping the city in 1953. Later impetus was provided by anti-British rioting in 1973. But land in Hong Kong was only leasehold, and so the colonial government was able to keep a tight rein on supply.

The other problem was that Hong Kong consisted then of little more than a port and a lot of willing labourers. Property thus became an important source of taxation to supplement little opportunity elsewhere. This has meant that Hong Kong as it is today has been built on a system of high property taxation affording low corporate and income tax policies in return. Hong Kong has become a thriving financial centre in the meantime, where it is simply accepted that property prices are among the highest in the world. The offset to high property prices and taxes is an otherwise low tax environment.

Holcombe sees a parallel between the numbers of Chinese fleeing the mainland for Hong Kong in the fifties and the current great rush of Chinese from rural areas to the cities. Initially, Beijing hoped a capitalist model would suffice to ensure such immigrants would be sufficiently housed. The private sector would build the houses and the government would make sure the banks were well funded to supply finance. Unlike Hong Kong, mainland China is well supplied with land. But inevitably, a class divide began to appear. The new middle class could afford to buy houses built by developers, but the formerly peasant class could not. Government officials and canny investors became wealthy from property speculation. House prices rose exponentially, only exacerbating the problem.

So now Beijing is in a mad rush to return to a more socialist model of providing subsidised government housing. But as is the case in Australia, the fear is cheap housing at the low end could spark a tumble all the way up the property ladder. The new middle class would be shattered at a time Beijing is trying to grow its domestic economy. Yet at first, Beijing simply tried to auction off as much land to developers to build subsidised housing as it could.

Its problem was that there were few takers. As noted earlier, who wants to build cheap housing for a fixed margin when you can build middle class housing for a rising margin? So more recently, Beijing has adopted more of a Hong Kong model.

It seems like reverse logic, but Beijing has tightened the rules on the land it is trying to sell. Bidders must now put up a sizable fee just to participate in an auction of any land, whether for public or private housing, and must pay 50% of the cost within a month. This has naturally now excluded smaller players from the market, which seems a funny way of trying to encourage sales.

The Hong Kong model, however, shows that the required subsidised housing will be built by the larger players if the larger players have the upper hand in all land auctions. The big developers will attempt to keep the authorities happy by going along with their wishes and will thus gain advantage in more profitable ventures. Under this model, Beijing, in return, will be able to control the developers more closely, and will take big fees. Like Hong Kong, the government will collect significant taxes from the property market.

All of which adds up to a sustainable and underpinned property bubble in which speculators are curbed through increased supply, but the middle class is not busted through collapsing prices.

And to this we add some other, oft noted points. The proportion of Chinese homeowners with a mortgage is very low by Western standards. There is no such thing as a subprime mortgage in China. Default rates are very low. Equity loans are non-existent. This means that were Chinese property prices to collapse anyway, only the speculators would be burnt. The average middle class homeowner would not actually lose any money other than on paper, would not be forced to sell, and those now relying on subsidised housing would have a greater opportunity to afford their own home.

So once Beijing gets all its policy tweaking right, the conclusion is that either China will suffer a property price collapse of little consequence or will maintain a sustainable and manageable bubble which will not actually threaten to burst.

Grave fears are unfounded.

charade

as long as the government survives, nothing should be a concern in China.
when a collapse does occur, it should be a all-round collapse.

bazooka

中国房市调控左右为难 下半年加力还是收手？

* 严厉调控抑制购房需求,但房价回落并不明显

* 诸多城市房租价格大涨,显示刚性需求依旧庞大

* 经济增长前高後低,下半年调控面临两难选择

作者 邵晓忆

路透北京7月7日电---中国严厉调控房地产的重拳是否打在棉花上?目前似乎还未有定论.不过,伴随着成交量的萎缩,房价的下跌显然并不明显,而部分大城市的房租价格却节节攀升.

最新公布的经济先行指标显示房地产调控已伤及经济.在中国经济增长前高後低大局已定背景下,中国下半年的房地产调控到底会加力抑或放松?

业内人士及分析师表示,在调整经济结构为主旋律的下半年,最有可能的是中国政府进一步落实已公布的房产调控政策,短期内政策没有退出迹象.但若经济形势急转直下,不排除年底前政策会出现松动.

中国政府4月中旬以来密集祭出房地产调控组合拳,但5月房价同比仍上涨12.4%,涨势仅略微放缓.而近一个月北京、上海、 深圳、广州一些热点区域房屋租赁价格则出现逾10%的平均涨幅.

虽然房价调整未如预期,不过股市的房地产板块股价却是"很受伤",地产龙头企业万科A(000002.SZ: 行情)二季度跌幅高达28.6%.而中国股市沪综指上半年亦以重挫27%惨淡收场,位列全球表现第二差,仅次于发生债务危机的希腊.

另一方面,地产调控已伤及整体市场需求.最新公布的经济先行指标--经理人采购指数(PMI)继续大幅回落,其中汇丰PMI更接近50的荣枯岭,6月非制造业PMI中房地产业指数已回落到50%以下,均预示着中国经济下半年增速放缓大局已定,这也有可能成为中国下半年宏观调控放松的诱因.[ID:nCN1165667]

**继续加力?**

从2008年楼市调整的历史经验来看,开发商往往经历半年才开始被迫降价.而此次距离4月调控两月有余,调控效果仍待政策进一步落实和生效.

"即使下半年出现经济下滑不好,我认为政府调控策略不会那麽快出现松动.出于政治考虑也好,从过去对房地产调控的经验来看的话,都不可能出现松动,"中国指数研究院常务副院长黄瑜表示.

从国务院4月发布的调控细则来看,除其中提及"财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策"未有相关实质性政策出台外,其他均不同程度在地方实施细则中有所反映.

目前在北京、上海、广州、深圳四大一线城市中,仅上海还未出台调控细则,而有媒体报导上海徵收房产税的方案已上报中央.房产税或成为下一步调控楼市的备用弹药.

而对于下一步房地产调控来说,目前所面临的难题则是房价未降租金却大幅攀升.新华社稍早援引专家称,此种局面很容易让人们质疑房地产调控的效果,从而影响政府进一步调控房地产的决心.

房租上涨的原因不乏中介炒作推高房价及旺季来临的因素,但背後则显示出庞大的刚性需求正在被疏导至租赁市场.中金报告预计,未来随着政策的进一步执行和落实,房地产市场将继续调整,大量的真实需求将成为市场回升的主导力量.

从近期官方的表态来看,未来中国政府将继续对楼市进行调控.国土资源部部长徐绍史周日称,目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势,再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整,房价会有所下降,下半年国土部要积极参与房地产调控.

而徐绍史等政府官员的表态,让少数国内媒体近日猜测近期国家还有新一轮的房地产调控.不过东方早报周三引述住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林称,并不存在又一轮或第二轮调控的说法,因为政策现在还没有落实到位,正在落实.

**年底前放松?**

不过,从近期中国投资和出口订单的双降、商品房销售和汽车销量下滑、PMI指标回落等,都显示出中国经济增速放缓的迹象.而房产税久久未推出,亦可以从另一层面看出政府的谨慎考虑,并不希望进一步打击敏感的楼市.

对中国楼市的下一步走势,不乏悲观者.哈佛大学教授、前国际货币基金组织(IMF)首席经济学家罗格夫(Kenneth Rogoff)周二对彭博电视表示,中国房地产市场将开始崩溃,并重创银行体系.

而渣打(STAN.L: 行情)(2888.HK: 行情)最新报告亦称,接下来1-2个月内中国地方政府将继续落实中央调控细则,三季度住宅市场价格将出现下跌,但开工数量会降到很低,而同时保障性住房建设仍未跟上,预计四季度政策会出现一些轻微放松.

对于可能出台的局部放松措施,仲量联行中国研究部总监柯志谦(Michael Klibaner)稍早预计,中国政府年底前可能会要求银行增加对首次购房者的按揭贷款,以刺激房地产交易,避免经济硬着陆.

目前执行的首付规定为,购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,首付款比例不得低于30%,对购买第二套贷款首付款比例不得低于50%,90平米以下首付比例仍为20%.

耶鲁大学管理学院金融经济学教授陈志武并建议,银行应把首付比例降低,以帮助年轻人及低收入家庭利用更多的银行贷款来买房子.

"我们千万不要忘记监管太多、太死了以後,表面上看,好象金融家是直接受到限制的、要做出牺牲的.但是实际上不是这样的.广大社会可能更是最直接的受害者."他称.(完)

--审校 沈燕/张喜良

bazooka

分析：中国房价调整趋势或将延续


* 房地产紧缩政策将会微调,但不会逆转

* 政府决心打压一切楼市泡沫

* 房价将下跌,投资亦将回落

* 中国将投入更多资金用于公共住房建设

记者 欧阳德/蒋燕; 编译 李爽/石冠兰

路透北京7月14日电---对于那些押注中国将宣布提早结束房地产调控政策的投资者来说,这样做正面临风险.

由于未来数月中国经济料将走软,中国政府可能微调房地产政策,但不会逆转紧缩措施,因为中国政府认为,这些举措对于确保中国的长期增长前景至关重要.

中国的房价才刚开始下跌,由于房地产领域的投资亦明显受创,在政府把脚从调控的刹车上挪开前,房价的跌幅还应会扩大很多.

"当然,结果可能是房价和投资双双下降,"中国国际金融有限公司(中金公司,CICC)分析师邢自强说.

"但只要经济运行正常,增速逐渐放缓且没有严重的失业问题,那麽政府应该能够承受."

这将令那些此前自认为已察觉到中国政策出现"U"型反转的人大失所望.

浏览中国上半年房地产销售情况,请点击r.reuters.com/quk46m).

浏览Reuters Insider相关电视采访,请点击r.reuters.com/kym75m).

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本周稍早,有报导称中国政府将放松第三套住房的贷款禁令,国内房地产股应声大涨.这一看起来细小的调整,本可以释出很重大的象征意义,暗示政府担心房地产市场出现疲软苗头.

但随後,中国银监会以及住房和城乡建设部异常迅速地发表声明避谣.

"我们认为短期内政策不会放松,因为尽管部分城市的房价已出现大幅调整,另一些城市却没有多大变化,"?大地产3333董事局副主席、总裁兼执行董事夏海钧本周表示.

6月全国房价较5月微降0.1%,为2009年2月以来首次环比下降,也是楼市紧缩措施取得的第一个实质性成果.

**挤出泡沫**

尽管一些投资者希望如此,但如果中国现在真的退出其房地产紧缩措施,会对中国经济发展有很大的破坏性.

就在上周,前国际货币基金组织(IMF)首席经济学家罗戈夫警告称中国房地产市场存在泡沫.

中国社会科学院经济学家易宪容宣称中国城镇现有空置房高达约6,540万套,其中许多空置房是押注楼市将持续上涨的人们所购.

尽管易宪容基于电表读数的估算遭到质疑,但仍可凸显政府要将房地产市场置于更可持续发展的基础上,还有很长的路要走.

"我们认为许多分析师都低估了中国控制房价的决心,"美银美林经济师陆挺在一份报告中称.

除去政治因素,从经济的角度来讲,使房地产市场走上健康成长道路的重要性也是显而易见的.房地产行业占中国国内生产总值(GDP)的10%左右,占资本支出的四分之一.

**政策微调**

中国政府清楚必须走正确的路线.其在2008年末全球金融危机达到顶峰时采取的控制房地产建设热潮的举措奏效,却导致中国经济几近停滞.

"中国不会出台更多收紧举措了,"东方证券地产分析师Yang Guohua称."整体收紧政策仍会执行,但下半年可能会有一些微调."

许多将取决于银行分支及当地政府如何解读这些规则.

在银行监管层重申将暂停第三套住房贷款後,一家在北京的商业银行告诉路透,这样的贷款是绝对禁止的.但宁波一家国有银行则称可以安排第三套住房贷款,只要贷款人的信用记录良好.

中国的房地产投资肯定会放缓.

中国国家发改委研究员孙学工称,这样,中国政府将增加对公共住房的支出,改善不景气并支撑经济.

他称,"中国有财政空间和政治意愿来加速发展经济适用房建设及其他工程,从而抵消民间投资急剧放缓的风险."(完)

--译文审校 王洋/丁琦

阿根廷万岁！

房地产只可能自己崩盘

bazooka

2010年7月中国城市房价排行榜杭州第一
http://gz.house.163.com/10/0724/08/6CBJ1EDP00873C6D.html
2010-07-24 08:46:41　来源: 羊城晚报(广州)　跟贴 60 条 手机看新闻
《2010年7月中国城市房价排行榜》日前在杭州揭晓，杭州房价跃居榜首，新房均价达25840元/平方米，创历史最高，北京以22310元/平方米紧随其后，上海新房均价下降至19168元/平方米位列第三，广州以12560元/平方米位列第八。

这是 “宜居城市研究室”第五次发布中国城市房价排行情况，统计样本城市总量为110个。从统计数据来看，1-6月份，房价继续保持了快速的增长势头，排名前20个城市均价均超过8500元/平方米。其中，浙江城市占据六席，广东和江苏城市各占三席。

2010年7月中国城市房价排行榜

排行        城市        新房均价(元/㎡)

1   杭州市    25840

2   北京市    22310

3   上海市    19168

4   温州市    18854

5    三亚市    18319

6   深圳市    16978


7   宁波市    13438

8   广州市    12560

9   南京市    12016

10   舟山市    10500

整理/晓毕

(本文来源：金羊网-羊城晚报 )

bazooka

广州是个理性的城市

阿根廷万岁！

个人认为房价很大程度都是被外地打工族抬起来的，而实际上这些外地人在自己的所在城市都有自己的房产！

messi3313

中国地产 稳步攀升中

bazooka

Just How Risky Are China’s Housing Markets?

FNArena News - July 30 2010

Reinhart and Rogoff’s recent influential study of financial crises finds a recurring root – the country’s property markets. This column argues that a similar housing bubble may be developing in China. Urgent research is needed to determine the risk of a full blown crisis.

By Yongheng Deng, Joseph Gyourko and Jing Wu



China is experiencing spectacularly fast growth – so fast that many fear it is driven by a bubble – a property bubble to be precise. Recent memories of what happened when the US housing market bubble burst make the possibility of a Chinese housing bubble a critical concern for the world economy. So, is there a bubble or is it simply hot air?

Financial bubbles are governed by something like the economic equivalent of physics Heisenberg's uncertainty principle. It is impossible to observe a bubble with certainty without actually altering the bubble itself. If people knew it was a bubble, it wouldn't be a bubble – it would have already collapsed. It would not, however, be impossible to envision “diagnostic tests” that would provide a probabilistic identification of a bubble. Unfortunately the state of economics does not provide such a procedure (see Flood and Hodrick 1990 for an early analysis of what would be required to determine convincingly whether or not a speculative bubble exists).

The problem is particularly acute in the case of Chinese housing. Data limitations arise from the fact that there was no real private market in land or housing units in China until the late 1990s, so it is only possible to compare current conditions to little more than a decade of previous data. It is not hard to find highly respected professional investors with opinions on both sides of the question over China’s bubble (see the article by Barboza 2010 in The New York Times for a discussion).

New evidence on a Chinese housing bubble

Our look at the available data strongly suggests that prices are quite risky at current levels, and that it would take little more than a modest decline in expected appreciation to engender sharp drops in prices. The first foundation of this conclusion is that home prices in China are at their all time highs, and have been appreciating at especially high rates recently. This is documented in Figure 1 which plots real and nominal price indexes developed at the Tsinghua University for newly constructed homes in 35 major cities.

Real prices more than doubled over the past decade, with appreciation rates escalating at the beginning of 2007 and then again in early 2009. The most recent data show a record 41% (annualized) growth rate for the first quarter of 2010.



But it was not high price levels alone that convinced Case and Shiller (2003) and Shiller (2005) that US house prices had become unsustainable – it was the all-time high price-to-rent and price-to-income ratios.

Information on price-to-rent ratios is less widely available for Chinese markets. Figure 2 plots them since early 2007 for eight major Chinese cities. Price-to-income ratios are then plotted in Figure 3 for these same markets, using data back to 1999. For those unfamiliar with these markets, they are listed on the map in Figure 4. Each is among the largest markets in China, with none having a population below 8 million.

- Price-to-rent ratios have increased by at least 30% over the past 3 or so years in each of these cities.

- The jump was very large in Beijing, rising by almost three-quarters from 26.4 in 2007 to 45.9 in the first quarter of 2010.

- Hangzhou, Shanghai and Shenzhen also have seen their price-to-rent ratios rise sharply to over 40.

Even though income growth has been strong in urban China, price-to-income ratios also have been increasing in these same markets.

- Income growth did keep pace with house price appreciation in the other large markets, so housing has not become less affordable everywhere, according to this metric.





Chinese government data indicate that these price rises are underpinned by rapidly escalating land values. Because the Chinese government still owns all the land in urban areas and leases its use for long periods of time, we can observe land prices independently from home sales (which include the land plus the structure). We collected data on all the residential land parcel auctions in Beijing dating back to Q1 2003, and created a constant quality price index for Beijing residential land, controlling for a number of location and site quality variables that are described in Wu et al. (2010).

Figure 5 shows that real, constant quality land values increased by over 750% since 2003 in the Chinese capital, with more than half of that rise occurring over the past two years. Additional regression analysis showed that state-owned enterprises controlled by the central government played a meaningful role in this increase, as prices were 27% higher on the parcels they won at auction compared to otherwise equivalent land sites purchased by other investors.



Suspicions if not proof

While it is impossible to conduct a formal test of whether there is any fundamental mispricing in Chinese land and housing markets with these limited data, there certainly is much to make one more than a little suspicious that prices are unsustainable.

The magnitude of the increase in land values over the past 2-3 years in Beijing is, to our knowledge, unprecedented.

These increases post-date the Summer Olympics and the recent price surge in early 2010 suggests a relationship to the Chinese stimulus package which itself is temporary.

The role of state-owned enterprises also is potentially worrisome. It could be that these entities are superior investors and are purchasing sites that are of especially high quality in ways that we cannot control for in our empirical analysis. However, it also could be that moral hazard is at work here, as these entities are thought to have access to low cost capital from state-owned banks and may believe they are too big to fail. If this is the driving force, then prices are being bid up as one arm of the government buys from another.

More broadly, the sharp rises in price-to-rent ratios in Beijing and the other large markets look to be very difficult to explain fundamentally.

Most true fundamentals just do not change so discretely or in such magnitudes as to be able to explain these changes.

The standard economic model of home valuation indicates that owners must be expecting very high rates of price appreciation for these price-to-rent ratios to be sustainable.

That people might believe in such high appreciation is not incredible given the recent history of Chinese house prices. However, this sort of backward looking expectation formation is a classic element of bubble psychology. Moreover that history is quite limited and tells us that prices never go up forever – much less at the extremely high rates experienced over the past few years.

What happens if the bubble bursts?

To provide some insight into just how risky prices and price-to-rent ratios are at these levels, we calculated what would happen if people began to expect that their homes would grow in value by only 4% per year. For Beijing, prices would fall by over 40%, absent offsetting rent increases or other countervailing factors. While a 4% rate of appreciation is lower than what has been experienced in the capital city over the past few quarters, house prices did grow by less than that for five consecutive years from 1999-2003. Indeed, 4% is not an especially low rate of appreciation in the broad scheme of things. If it were to continue for a decade, prices would be 48% higher; over 20 years, prices would more than double (+119%).

Reinhart and Rogoff’s recent study of financial crises often finds the genesis in the country’s property markets (see Reinhart 2008 on this site). Recent data indicate there is reason to suspect a similar predicament in China’s housing sector. Whether it leads to a full blown crisis is another matter, of course, that depends upon the amount of leverage in the system and the safety and soundness of the regulatory environment, among other factors. Those clearly are matters in need of urgent research if we are to fully understand the potential fallout from a meaningful drop in Chinese house prices.

References

- Barboza, David (2010), “Contrarian Investor Sees Economic Crash in China”, The New York Times.
- Case, Karl and Robert Shiller. "Is there a Bubble in the Housing Market?" Brookings Papers on Economic Activity, No. 2 (2003): 299-362.
- Flood, Robert and Robert Hodrick (1990), "On Testing for Speculative Bubbles", Journal of Economic Perspectives, 4(2):85-101.
- Reinhart, Carmen and Kenneth Rogoff (2009), This Time Is Different: Eight Centuries of Financial Folly. Princeton University Press.
- Reinhart, Carmen (2008), “Eight hundred years of financial folly”, VoxEU.org, 19 April.
- Shiller, Robert. Irrational Exuberance (2nd edition), Princeton: Princeton University Press, 2005.
- Wu, Jing, Joseph Gyourko and Yongheng Deng. “Evaluating Conditions in Major Chinese Housing Markets”, NBER Working Paper 16189, July 2010.

Yongheng Deng is Professor of Real Estate and Finance at the National University of Singapore
Joseph Gyourko is Professor of Real Estate, Finance and Business and Public Policy at the University of Pennsylvania
Jing Wu is Assistant Professor at Tsinghua University
Copyright VoxEU.org - the above story was originally published on www.VoxEU.org - readers reading this story through a third party channel may find that any graphs are not included (our apologies for this technical anomaly) - here's a link to the original story on the VoxEU website: click here

bazooka

中国“十二五”新规划关乎实现经济再平衡

全球经济记者 魏伦; 编译 白云/肖群英

路透北京3月14日电---中国为让经济实现再平衡,采取了迂回途径,不过推出全球最大的住房投资计划,最终应能创造额外消费,这正是中国当局和外国批评人士长期以来希望见到的.

中国为2011-2015年制定的"十二五"新规划中,提出今年将兴建1,000万套保障性住房,2011-2015年将建造3,600万套.

假设每套房住三个人,这个计划足以让法国、澳洲和加拿大三个国家的所有人都有房住.

这一举措的短期影响将是进一步刺激中国对钢铁、铜和其它原材料的需求,令大宗商品出口商受益,投资占国内生产总值(GDP)比例将由史无例的48%进一步攀升.

但是如果这个目标实现,那中国将产生一个新的消费者阶层.

理论上来说,很多中国人不必再为买套市价奇高的房子而省吃俭用,能有更多馀钱自由支配.

而且,中国有越来越多的人迁移到城市居住--到2015年,中国的城市化比率预计将从目前的47.5%升至51.5%--人们在城市能有更多可供选择的商品和服务.

世界银行驻北京经济学家高路易(Louis Kuijs)表示,中国在建造保障性房屋方面投入的努力比他原来的预期要大得多.

"这应该会确保城市化趋势持续下去,不仅有助于放开储蓄率,也能帮助提高普通家庭的可支配收入,"高路易说道."如果这样大的努力也提高了对中国经济的信心,我不会感到意外."

**消费刺激措施**

实际上,中国是在采用类似新加坡和香港那样的双轨市场模式:为收入较低群众提供社会福利性住房,而收入较高群众则可购买商品房.

提供大量新保障性住房,除了为未来消费增加铺路,也应会降低虚高的房价,从而消除一般民众强烈不满的一大来源.

周一人大会议闭幕式上,中国国家总理温家宝宣布了一系列其它旨在改善民生,亦有利于消费的政策.

他承诺将逐步提高居民收入在国民收入分配比重,实现居民收入增长与劳动生产率提高同步.将扩大养老和医疗保险覆盖范围.今年还将继续实行结构性减税.

摩根士丹利亚洲区非执行董事长罗奇(Stephen Roach)在一份联合专栏中写道,总的来说,十二五规划可能"激发现代历史上最大消费题材",将中国居民消费开支比例从目前的36%提升至2015年的42%-45%.

消化掉中国的超额储蓄,必然会减少其经常账盈馀,去年中国经常帐盈馀相当于GDP的5%,也是中国与美国和欧盟之间纷争的长期根源.

但不是每个人都相信,中国可以快速达到经济再平衡.

汇丰银行中国首席经济学家屈宏斌指出,中国政府预计今年社会事务开支增加14%,虽超过总预算11.9%的增幅,但由于起点较低,增幅仍不足够.

人们仍会储蓄以备不时之需.

屈宏斌在一份报告中称,"尽管朝正确方向迈出一步,但中国开支从建设转向教育、医疗及其他社会福利的力度仍过于温和,难以很快对中国消费者的储蓄习惯构成重大影响."

**漫长的赛跑**

此外,今年中国预算赤字相对于GDP的比例预计将从2010年的2.5%下滑至2.0%.

伦敦Capital Economics分析师Mark Williams指出,这种"极端保守"财政政策立场,与政府竭尽全力提振消费的理念并不相符.

而且倘若其他因素不变,预算赤字缩窄将意味着经常账盈馀扩大.

"我猜测,中国政府最高决策者并未看到财政立场与经常账之间的联系,道理就是这麽简单,"Williams并称.

分析师关于中国经常账盈馀的预估大相径庭,Williams预计今年中国经常账盈馀扩大至相当于GDP的6.5%左右,他认为这"绝对不会让美国人高兴".

相形之下,美银美林驻香港分析师陆挺上周调降预估,将中国经常账盈馀相对GDP比例预估从4.2%调低至4.0%.

中国进口需求增强可能压低经常账盈馀.1月份统计数据显示,德国对中国和香港的出口首次超过对美出口.油价和大宗商品价格窜升导致中国的进口额进一步膨胀.

另一方面,世界银行经济学家Kuijs指出,工业升级改造是中国经济规划部门的另一个重点领域.如果进口更高水平的机器意味着可以生产更多出口产品,外部再平衡的过程将耗费更长的时间.

北京大学中国经济研究中心副主任姚洋坚信,经济再平衡的过程是一场马拉松比赛,而不是短程冲刺.

他将中国出口带动的经济增长模式归因于快速工业化,伴随以农民工从农村迁往城市,以及1979年实施一胎化政策带来的年轻劳动力人口优势.

姚洋认为,这两个重大转变距离结束仍然很远,它们所造成的严重结构性失衡也一样,包括工资薪酬遭压低和超额储蓄.

"这个双重转变将历时10到15年才能结束,"他在东亚经济论坛中写道.(完)

--译文审校 蔡美珍

bazooka

2011年楼价见顶机会已超过60%
by 曹仁超


今年以来，投资环境复杂：人民币强势依旧，汇率不断刷新纪录，升值步伐有望持续加快；房地产行业虽然调控声声，但一直被质疑调控终将变“空调”；上证综指围绕3000点反复震荡，是否能整固盘升向上仍不能肯定；内地货币政策继续运行在紧缩的轨道上，日本发生大地震，中东、北非局势持续不稳，黄金在4月19日站上1500美元/盎司大关。投资者面对这一系列不明朗因素，应该如何理清思绪，做出更合理的投资决策呢？为此，证券时报记者采访了有“香港股神”之称的曹仁超，请其为投资者解惑。

高通胀压力下 人民币升值速度将加快

证券时报记者：您如何看待中美两国对人民币汇率问题的争端？

曹仁超：美国为了本身经济的理由不断将美元汇价贬值，反之人民币由于出口能力强却有升值压力，上述已是不争事实。但人民币升值太快对中国经济转型不利，因此应该有秩序地升值，例如每年上升3%到5%，极限是7%，让中国经济慢慢适应。这种情况有如1971年至1999年的西德马克，总共花了30年时间才完成升值，然后变成欧元。今天德国经济仍然十分强劲。反观日本在1985年至1994年因日元升值太急带来长达20年的经济衰退。中国的人民币从2007年起计，相信要花20年时间才能完成升值过程，上述升值速度对中国经济最有利，反之一下子升得太急，会破坏中国经济稳定增长，一旦重演日本模式经济便会很麻烦。

证券时报记者：对于今年人民币升值的幅度，您有何预测？

曹仁超：今年在高通胀压力下，人民币升值速度可快一点，例如全年升值5%到7%。

证券时报记者：此前在香港科大听您的讲座，您说以前反对联系汇率，但现在变成支持联系汇率制度，为什么您的态度会有转变？

曹仁超：联系汇率1983年11月在港实施，是当年出现港元信心危机下的临时措施，其后变成长期措施。当年本人反对的理由是，由于香港有中国因素，令香港GDP仍处于高增长期，而美国经济进入成熟期，GDP进入低增长期。一个处于年青时代的经济实体怎可同一个处于中年时代的经济实体挂钩？联系汇率带来1983年至1997年香港的高通胀期及楼价狂升期，然后再带来1997年至2003年香港的通缩期及楼价狂泻期。

从2003年起，本人改为支持联系汇率，理由是香港经济也进入了成熟期。这与美国相似，联汇制度反而有助于香港经济复苏速度加快，例如内地人来港购物、置业、内地公司来港上市。世上没有永恒不变的真理，一切皆因时代改变而改变。例如20世纪30年代，美国采纳凯恩斯理论是对的，但到了20世纪70年代却引发美国恶性通胀，1980年起美国便改为采用佛利民理论。这与到2007年，过分宽松的货币政策引发全球性金融海啸，令大政府主义又再抬头的道理一样，证明一切制度都会因应时代改变而改变，没有永恒不变的真理。

证券时报记者：您认为在什么样的情况下，香港可放弃联系汇率？

曹仁超：在人民币国际化之路完成后，香港联汇制度将无疾而终。因为届时港元的国际地位一落千丈，一如今天的澳门元地位一样，只是一个城市内的货币。换而言之，就让香港联汇制度随人民币国际化而慢慢终结吧，不用为它定下时间表。

黄金投资价值已不大 未来走势由消息面左右

证券时报记者：黄金价格上涨历经利比亚战争、原油期货价格破百、日本大地震、标准普尔将美国政府债务前景降至负面，最终在4月19日站上1500美元/盎司大关。分析人士表示，国际局势不稳、欧债危机持续以及白银价格攀升，都加剧了黄金价格的上涨压力。不过，从您的讲座和博客内容来看，您并不看好黄金后市，不知这些大事件是否改变您对今、明两年黄金走势的看法？

曹仁超：2000年至2010年是个人看好黄金的时期。金价由252美元一盎司上升到1300美元以上，个人认为已物有所值。任何商品短期价格的升降都极受消息影响，例如美国的QE2、中东的局势、日本大地震等皆可令金价出现超买，不然他日如何回落？个人意见是，金价一旦高于1300美元一盎司便是炒消息。消息时好时坏，因此当金价超过1300美元之后个人便不再评论。但我要强调，不是看淡短期金价而是不再评论未来金价的去向，金价将由当时的消息决定升降。

证券时报记者：在科大的讲座中，您谈了黄金、白银及铜在走势上的联动关系，非常有意思，希望您能结合近期这三者的走势，再给我们的读者讲讲。

曹仁超：黄金牛市到后期往往是白银升幅更大，例如1979年，反之铜价却跟不上。上述情况今年再出现，加上2011年首季有46%黄金是被投资者吸纳而非珠宝商，即投资需求取代实质需求。另外，期金合约成交额大增而黄金ETF需求却回落，代表炒家正在取代投资者。能够说的话仍是那句：金价一旦超过1300美元，投资价值已不多，余下只是炒卖价值。

货币紧缩政策下 今年楼市见顶几率达60%

证券时报记者：您曾在博客中讲“2010年初不少内地投资者问：他们错过了2009年4月投资一线城市住宅楼机会，应怎么办？个人回应是：投资二线城市住宅楼宇”，而您的另一篇博文在谈到2011年看淡行业时，指出看淡建材股，因为“相信内地楼价今年内见顶”，并建议“除自住物业外，不再投资第二间物业”。这是不是意味着，您已经全面看空内地房地产市场，包括二线城市的住宅？

曹仁超：在2009年，个人是内地一线城市住宅楼的大好友（即看多者）、2010年是二线城市住宅的大好友，相信内地楼价在2011年内见顶机会十分大。因为政府已逐步抽紧银根，即第一个看淡楼价的讯号已出现。如果第二个讯号出现，即利率高于CPI的升幅，楼价便进入回落期。短期内中国CPI仍会上升，例如见到6%的升幅。今年第三季之后，内地CPI的升幅将回落，估计明年内地CPI升幅应少于4%。反之，全球性利率却在上升，因此不排除明年人民币存款利率见4厘，即出现利率高于CPI升幅的情况在2012年再出现。而楼价可能走在上述情况出现之前，即2011年楼价见顶机会已超过60%。

持续收紧银根 将致A股反复上下

证券时报记者：您如何看待近期A股在3000点左右的争持？

曹仁超：国际因素方面，美联储二次量化宽松政策将在今年6月底完成，加上内地抽紧银根、日股大跌等，都使A股在3000点左右的争持继续。我认为后市走势是：A股好也好不了，淡也淡不了，上落市仍是大方向，即牛皮盘档行情。

证券时报记者：此前您预测A股牛市从2008年11月就已经开始了，一个牛市通常可以维持3年、5年甚至7年，目前A股仍处于牛市二期中（第一期是2006年和2007年的大牛市行情），您认为内地今年来持续加息和调升存款准备金率，将会给股市带来什么样的影响？

曹仁超：内地人行持续加息及调升存款准备金率，是令A股在3000点左右进入上落市的理由。在上述形势有所改变之前，A股上落市的大方向恐怕不是短期内会改变的事。

证券时报记者：不过，您又建议“买入收租股，因租金仍看升”，即是您仍然看好房地产租赁市场？

曹仁超：目前收租股的股价是假设未来内地楼价回落30%，但个人看不到内地楼价可回落30%的理由，因此建议在2011年内抛售房地产、吸纳收租股。上述应该是挺好的投资意见。

曹仁超看好及看淡行业

2011年仍可看好行业：1. 出售奢侈品而非出售大众消费品的行业，因为新兴工业国的中产阶层正在迅速扩张，他们需要奢侈品去突出自己；2. 健康产品及医疗产品，因“十二五”规划支持上述行业发展，而且战后出生婴儿自2011年起踏入65岁的退休年龄；3. 买入收租股，因租金仍看升；4. 买入那些能节省劳工成本之股份，因内地工资进入大幅上升期；5. 煤炭股，因油价已升穿100美元。

2011年看淡行业/资产：1. 建材股，相信内地楼价今年内见顶；2. 除自住物业外，不再投资第二间物业；3. 出售大众消费产品股；4. 出售中小型银行股，投资欧美大型银行股；5. 出售垃圾债券、美国州政府或市政府债券，集中投资国库券；6. 选择性出售原材料股(例如那些硬原材料股，只投资农产品股)；7. 出售普通科技股。

bazooka

绿城困境暴露中国楼市繁华背後风险


* 绿城报导引发地产业融资紧张的疑虑

* 中国政府决心压低房价

* 开发商料以削减项目和下调售价来提高流动性

* 融资条款更加严格,成本蹿升

记者 Soo Ai Peng/朱球; 编译 程琳/肖群英

路透杭州/香港9月27日电---中国正在切断全国房地产开发商的融资途径,收紧或禁用他们所能找到的信贷来源,以求在避免宏观经济被推向崩溃的前提下,降低楼市疯长速度和并压低房价.

上周,中国政府又向房地产行业投下一枚重磅炸弹,银监会要求信托公司展开与绿城集团(3900.HK: 行情)及关联企业房地产信托业务的情况调查.

该公司位于中国旅游城市杭州,专注于开发高端物业,项目遍及中国各地.

中国房价已远超出普通百姓的承受能力,为此该国政府近两年来不断出台给楼市降温的举措,其中之一就是在国内约40个城市实施限购令.

但上周银监会的这一举动,引发房地产行业资金紧张的担忧,导致中国其它许多开发商H股股价和债券价格大跌.

很多中国房地产开发商都背负着高额债务,在缺乏其它融资渠道的情况下,他们依赖信托贷款作为关键的资金来源.

"8月末以来销售减缓以及利息成本上升的双重打击,或许让人们更加担心中国开发商的流动性情况,如果销售进一步放缓,流动性还可能进一步恶化."Mirae Asset Research在报告中写道.

Mirae根据其追踪的公司情况估算得出,今年上半年,香港上市的中国开发商平均利息成本同比上升64%.

**信托融资**

欲推动开发商降低价格、出售库存的中国政府,正将施力点转至信托融资,压制这个许多像绿城那样规模较小的开发商赖以生存的融资源泉.

这种融资方式虽然成本高于普通贷款,但发展势头一直较猛.

中国信托公司上半年向房地产行业投入逾2,100亿元人民币(320亿美元).全部未偿房地产信托贷款超过了6,000亿元.

中国银监会检查绿城贷款方,彰显出中国政府压低房价的决心.当局认为,房价已威胁到社会稳定和经济增长.

分析师称,这也给投资房地产这个曾经是中国最佳成长题材的行业带来了更高风险.

实际上,房地产市场或许已经走到转折点,各个规模较小的开发商都已陷入惨淡境地.

限购令和信贷收紧,似乎正对中国大城市的楼市产生一些影响.

节节攀高的房价显露触顶迹象,涨势在8月松动,主要城市房价连续第二个月持平.

"银监会已经在收紧房地产信托融资.只会越来越紧."一中国信托公司高层称.

**绿城的困境**

中国政府期望实现经济增长更具可持续性,更仰赖国内消费和减少对出口的依赖等目标,而高企的房价威胁到上述目标.

一个更健康、价格更合理的的房地产业,将释放居民的真实需求,并为家电、家具等数十个其他行业提供支撑.

分析师称,北京因此不愿意看到地产业崩盘,这将破坏金融体系的稳定,中国政府期望看到的是房地产市场软着陆.

"我认为政府不会向地产业持续施压直至崩盘,"绿城首席执行官寿柏年周四对路透说.

绿城是受此轮调控打击的典型之一.

截至6月底,该公司债务总额达346亿元人民币--近40%会在未来12个月内到期--与信托相关的负债达50亿元.

其净资本负债率高达163%,为香港上市之内地开发商的最高水平,这源于在过去几年中国楼市最繁荣的时期,地产商实施激进的,以债务驱动的业务扩张.

绿城的盈利数据显示,目前公司现金流为负值.

在绿城开发的高档住宅小区--杭州绿城诚园的销售处,身着灰色套装的销售员正在彬彬有礼地向一些潜在客户展示住宅小区模型,在山水园林之间矗立十多幢高层建筑物.

在装饰华丽的销售处门外,一些卡车轰隆隆地出入这座面积广阔,尘土飞扬的施工现场,该楼盘位于杭州郊区,杭州是以风景如画的西湖而赢得"人间天堂"赞誉的城市.

"在政府调控楼市并采取限购措施的时候,我们怎麽可能一天之内卖出几套房?"一个售楼小姐向看房者抱怨.

寿柏年表示,目前公司还没有降低销售价格的计划,尽管该公司很可能难以兑现2011年销售540亿元的目标,因为到目前为止仅完成该目标的一半.

绿城诚园的售楼小姐透露,虽然该项预定在2013年竣工的楼盘有四分之三已售出,但自今年初实施限购以来,该楼盘的买家明显减少.

但该项目的销售均价已上涨至每平方米36,000元人民币(5,636美元),高于两年前开盘时的每平方米29,000元.

分析师预计,绿城的困境将蔓延至其他开发商.绿城H股仅上周四一天即暴跌17%,触及28个月低位.

银行家和分析师指出,随着信贷投放进一步收紧,融资成本飙升.中国地产开发商,尤其是规模较小,债台高筑的开发商,料将减少或推迟项目建设,并降低售价以维持下去.

"这些公司的现金头寸还可支撑六个月.倘若情况更加恶化,他们将削减施工量,之後会降价,"德意志银行亚洲信贷研究主管Jacphanie Cheung称.

**信贷紧缩**

中国已禁止开发商从国内股票和债券市场融资.国内银行也对向开发商放贷持愈加谨慎的态度,尤其是小开发商.

银行业人士透露,即使是万科(000002.SZ: 行情)和中国海外发展(0688.HK: 行情)之类的大地产商,贷款条件也变得更加严苛.

一些银行不再发放贷款,除非借款人提供足够的担保.且通常贷款规模不超过借款人所提供担保品价值的40%.

中国开发商实际上也几乎被海外贷款、信贷和股票市场拒之门外,因中国政府禁止内地公司担任其海外附属公司的债务担保人.而鉴于欧债危机愈演愈烈,对中国高收益美元债券的买兴也已烟消云散.

今年迄今,中国开发商共发行海外债券近90亿美元,获得海外贷款23.9亿美元,几乎全部在上半年进行.

与此同时,海外融资成本已经攀升.一家中国中等规模开发商三年期贷款的所有资金成本目前通常高达600个基点,远高于今年初的400基点.

债券市场的情况与之相似.

天誉置业(控股)有限公司(0059.HK: 行情)本月签约发行2亿港元,2013年到期的债券,票息达20%,募集资金将用于补充运营资金,填补项目公司注册资本金不足和偿还贷款.

该债券票息也比今年初水平高很多.(完)

--译文审校 王洋

鸽子

文章很长  没太多时间逐一浏览  只想问一下楼上和各位大虾   楼价还会跌或升吗  我计划年底买房

bazooka

我也想买房，但是没钱....

阿根廷万岁！

这次你肯定等到机会了，温州炒房团资金链真的断了