房地产价格还可能大涨--张化桥

蓝色高棉

房地产价格还可能大涨 2009年07月20日 10:27:59 http://blog.caijing.com.cn/expert_article-151182-1538.shtml 　　中国目前的房地产价格已经很高，从三个角度来看都是如此。一是跟历史水平比，二是跟人民收入比，三是跟其他国家比。很多人对此均有论述，我基本同意，在此不拟重复。 　　可是，我同时也认为，在未来三、五年，房地产价格还可能出现较大幅度的上升。这篇文章讲的是“会不会涨”的问题(一个冷静的判断), 而不是“该不该涨”的问题。本人穷苦出身，虽然现已解决了温饱问题(本人在国内没有购置任何物业)，但我的父母和兄弟姊妹都在湖北农村或小镇上挣扎，所以请政治觉悟太高的读者们不要指责我“代表某某利益集团”。我谁也不代表。 　　我于1994年到香港工作，现在15年有余。香港绝大多数的房子基本没有涨价，或者打回了原形。虽然山顶和半山的豪宅平均价格高于15年前，可涨幅不大。香港绝大多数的房子在1997年前出现过大涨，可是从1997年起一直跌到2003年，现在又基本涨回到15年前的水平。 　　关于这种奇怪的现象，不同的人有不同的解释。我有个偷懒的解释。在1997年以前的二、三十年，香港的广义货币供应量（M2）一直以双位数复合增长。在80年代，这个增长率更高达20-25%（颇像大陆现在和过去二、三十年）。可是，从1997年以来，香港货币供应量的增速跌到10%上下，在2002年甚至出现了负增长率。近几年，该增长率也只是单位数而已。 　　 从短期来看，用货币供应量来预测房价和地价的变动可能是有问题的，因为很多其它变量也会起作用。可是，从中长期来看，货币供应量一定是最重要的变量。这很奇怪吗？弗里德曼早就告诉过我们。 　　货币供应量是什么？流通中现金加上银行存款额。这不就是购买力或支付能力吗？换个角度来看，货币供应量是由货币需求来决定的（或推动的），或者说，两者互为因果。因此，货币供应量的涨跌反映的是货币需求的涨跌（即实体经济对货币的需求，加上股市运转对货币的的需求和其它方面对货币的需求包括投机需求）。在通常情况下，货币供应量与实体经济的兴衰是一致的。这好像是大实话，大白话，可是很多人在分析问题时容易忘掉这一点。 　　 从1985年以来，中国的广义货币供应量大约以高达22%的复合年率增长了24年，所以高通货膨胀也不奇怪。现在，工业产能的过剩以及工业产能可以在瞬间内无穷扩张的能力使得普通工业品价格只能跑输整体通货膨胀率，而赢家是农矿产品，能源，基础设施，营销通路，高尔夫球场，森林，土地，水源，新鲜空气等等。 　　 不错，中国的城市里有很多空房子，房价也已超过了广大人民的收入水平。而这两个因素并不能阻止房价的继续快速上升。而政府的打压以及各种税收（土地增值税、交易税、物业税等等）也无能为力。对此，很多人很气愤，责怪开发商，炒房团以及官商勾结。这真是打错了靶子。 　　中国住房现在确实存在着结构性的过剩。但这反映的是建筑质量问题、配套问题（水、电、气等）、交通问题以及收入分配不均的问题，不是总体过剩的问题。 　　我的两段式结论：因为经济疲软和巨大的失业大军，我认为未来三、五年的财政政策和货币政策都会比较松弛；也就是说，货币供应量仍将以双位数复合增长（现在20%左右），也因为此，房价地价还将以较快的速度增长。当然，低利率也会推波助澜。对此，我在上次的文章中已经有详细的论述: 请看"今明两年全球大牛市的可能性"(财经网, 2009-06-15)。 　　另外，目前20-30%的首期付款比率也将随着时间的推移向西方国家的5-10%靠拢。中国的房价跟收入相比显得很高，但如果考虑到储蓄的因素，这个比例就不显得那么离谱。在未来五年到十年，北京和上海的高档住宅完全有可能超过香港豪宅的绝对价格。该不该？我不知道；会不会？会的。 　　目前这种极高的货币供币供应量增长必然伴随着极高的名义收入增长, 特别是在国有企业, 垄断行业和政府部门。过去30年我们就是这样走过来的。所以大家不要用现在的收入与未来的高房价相比,而要用未来的高收入与未来的高房价相比。 当然收入分配不均的问题将会更加严重。 　　有人问这样的问题: 中央银行会不会过度地紧缩货币政策,从而导致房价地价大跌? 这种可能性当然存在, 但是经济的疲软和失业大军的存在必然限制财政政策和货币政策的回旋余地。本次全球经济危机充分展示了各国中央银行的形象: 他们好像挥舞着手枪的警察, "你胆敢再往前一步, 我就开枪了!" 可是你不理他, 你继续往前走, 他只好不断往后退, 最后他只好把枪丢掉。 看看欧美各国的中央银行吧! 金融海啸一来, 他们在极端的时间内, 把几个世纪所奉行的关于通货膨胀, 中央银行的独立性和国有企业低效率的教条全部丢到了窗外。 　　 本文所述观点是作者个人的看法，不代表瑞银投资银行。

bazooka

房价再涨就只能卖给棉花豆丁这些投机倒把分子了，我们拿工资的就不想了

JOE

现在上海的房价就跟疯了一样，上周末在浦东花木开盘的一个楼盘，最低价一千万，也就是普通的三房两厅，但是精装修，据说装修价值在每平米一万元，一共三百多套，一天全部卖完，光定金就50万，首付四成，那里买房的人基本都不拿钱当钱的。所以穷人看到那种场面，心理会怎么样？

蓝色高棉

我这样的属于散户中的散户，看看是谁在大把赚钱啦～

【新闻】80多家副业为房地产的央企在二季报的收益中显示，有近三成来自房地产业务。
http://www.martinma.net/blog/%E6 ... 88%90%E6%94%B6.html

长夜未央

现在上海的房价就跟疯了一样，上周末在浦东花木开盘的一个楼盘，最低价一千万，也就是普通的三房两厅，但是精装修，据说装修价值在每平米一万元，一共三百多套，一天全部卖完，光定金就50万，首付四成，那里买房的人 ...
JOE 发表于 2009-8-13 21:22

天哪~哪个楼盘阿？他们这个装修是不是直接把人民币贴在墙上做墙纸的啊？

JOE

好像叫星河湾，偶姐姐被她的大款朋友拉去现场看的，她的朋友原本只是去看看，但出来的时候就背了一千万的债，她朋友那种在里面根本就是穷人（偶姐姐当然就只能是乞丐了），那里面的人基本上只看房型，不问价格。就是这种价格，还有人没买到，偶姐姐的朋友也是脑子灵活，从第三批插队到了第二批，否则也买不到。据说，买不到人当中还有当场哭的（对这个不太相信）。

bazooka

操！一千万人民币可以直接买正对悉尼歌剧院的公寓房了

bazooka

在悉尼好的区，相当于上海的卢湾静安，1000万人民币可以买1000平方米以上的地，还带一栋好的两层房子，国内叫别野土.....还没有70年的限制，土地房子都是你的，你愿意拆掉重新盖个新房子也可以

JOE

静安区的顶级楼盘丰华苑，50000一平米，全装修，配家电家具，酒店式公寓，以前不对外出售，现在出售，但没有关系很难买到。租的价格大概是每月15000，租客基本都是外企老外，反正不掏自己的钱。

一塌糊涂

据说星河湾开盘的时候基本变成私募经理聚会了

蓝色高棉

天哪~哪个楼盘阿？他们这个装修是不是直接把人民币贴在墙上做墙纸的啊？
长夜未央 发表于 2009-8-13 22:50

人民币哪有房地产值钱？！人民币本质上只是一张纸不是吗，成本一块钱左右？所以美国才有Seigniorage。
而且历史上发生过多少次几百万货币只能买个大饼的事拉？还能拿一张纸说事吗，嘻嘻！

bazooka

今天看别人讨论买不买车位，说国内大城市的地价和香港很接近了，已经超过了车的价格

蓝色高棉

兄弟，昨天看到有人说目前这个世道要保持要持有澳元、加元这样资源输出国的货币上啊。。。

小豆丁梅西

唉。。。眼泪哗哗的， 半年工资都买不起东部华侨城别墅的一平米啊！！


不过话说回来， 棉花的这个主题提醒了我， 今天我要趁大跌买点房地产股作垫底。

老农民

继续咬住房地产股，嘿嘿

小巫师

房产肯定要涨
看过一篇评论中心思想是：工资涨 房价必然涨

盖房子的 在我们这算高工资了  现在月薪2 3千 房价3-6千
等月薪5 6千的时候 房价必然破万

重建的射手

花钱买套房子都可以在五星级标间包个几十年了

博卡罗米

房价再涨就只能卖给棉花豆丁这些投机倒把分子了，我们拿工资的就不想了

bazooka

联合起来去打劫吧

蓝色高棉

北京上海普通房子价格极限2-3万，上涨空间不大了 [ 陈经 ] 于:2009-11-12 00:01:55

稀缺的房子，那是富人玩的，多高也不奇怪。普通人不关心，关心也没有用，反正买不起，再跌也买不起。稀缺的房子再怎么涨，普通民众也没有啥愤怒情绪，主要是看热闹。香港一个房子一平米卖70万，人也就是惊叹两下。

还有一些破房，一般人兴趣也不大，主要是搏拆迁。改善性的不会考虑这些破房，价格再低也不会去住。主要是低端需求考虑破房，但因为没啥钱所以才叫低端，所以上涨想象力不足。深圳一些破房，90年代建的，2009年楼市大涨，大批房子比2007最高点还高了，破房却涨不上去。北京有些破房，是学区房，也猛涨。这等于卖政府许可证，不作分析。

破房的分析价值在于，年头一长，就会有大批普通房子变成破房。所以，选房最好不要选会变破房的，相对贬值的可能性高。破房价格由城市中低端人群的收入决定，炒家也不会有太多兴趣。至于什么是破房、好房，我就不知道了，没有看房经验。我把破房定义为城市中高端收入的人不想住里面的房子，住在里面就想改善到好房里去。炒破房，如果要有超额收益，需要拆迁、学区房等消息。

真正的主流房子，是普通的好房。不稀缺，几十万个是有的，但人住里面心情还是可以的，不会觉得迫切地想换。城市中高端收入人群，豪宅是不想了，就会研究这类房子。

这类房子，看现在家庭人口结构，三居是正常情况。小孩一间，大人一间，老人一间，一个客厅。四居就不如三居的需求硬，二居的想换成三居的。三居的面积应该是90-130平米之间，各个城市风格不同。北京流行大面积，三居得120平米左右。为方便起见，算100平。

假设炒房情绪最高的时候，人为房死，头脑冲动，房价不败神话流传，白领尽全力买。新白领首次买房，贷款按30年最高限额算，每月还款N元，30年能还N * 360元。每月还5000，能还给银行180万。银行扶持地产，只收走利息40万，还掉本金是140万。白领贷30年，说明首付能力不行，算首付50万。满打满算，总价200万可以封顶了。100平的，均价2万就非常吃力了，这是月供5000元的情况。

改善性白领换房，由于是小房换大房，现有房住着，不会狗急跳墙低首付贷30年死拼。比较正常的是愿意承受一个中等压力的还款额，为此愿意出高比例的首付。卖了房以后，首付能力比新白领多100万左右，可以付150万。20年还款，每月8000，还190万，银行利息收掉50万，房子总价290万。如果按120平算，24000一平。也就是说，改善性白领虽然购买力强大，但能够承受的均价，不会比新白领高太多，也就是20%左右。

各种白领收入不同，每月还5000的算低的，假设收入高些的能每月还款1万。新白领月还1万，按上述方式计划，可以承受3万均价。改善性白领可以承受3.6万。这都是极限了，再往上就是投机炒房了，或者富人“刚投”了。

这么粗粗的估一下，白领们能够承受的均价就是2万-3.6万之间。根据房子的档次各有不同，这是往高里估了。再要高，白领就买不起了，再痛苦也不会买了。所以，普通房子大约就是炒到2-3万就到顶了。

炒家也不是瞎来的，如果没有这些白领来接盘，也不会胡炒。不会因为有炒家，就越过这个界限。这和股市不一样，没有拉高出货的说法。炒房是拉高了，就没法出货了，一跌人就开始观望，得上涨中出货。所以，2-3万就是大成交区域。会有一些瞬间高点，成交少不算数。

中高端白领的收入，未来一段时间看来不会奇迹般增多。收入剧增，可能是变管理层了。而中高端白领人才，其实并不稀缺，有这种能力的大学生不在少数。公司没有必要给中高端白领普涨工资。所以，白领的月供能力估为5000-10000，应该是合理的，而且不会奇迹般增长。

综上所述，北京上海这种地方，普通房子价格极限为2-3万。档次高的3万，档次低的2万。目前应该已经差不多了，上涨空间不大。

下跌的可能性也基本没有，我5月估计过，绝不可能下跌。现在比那时大约涨了20%。白领购买能力还是可以的，跌个20%随时就会出手。所以房子价格大约进入稳定期了。大幅下跌不用怕，想大挣一笔也不容易。

现在的价格应该差不多就是市场均衡价格，所以成交比较火。不少炒家出货，觉得涨不太动了。但真实需求也多，趁利率优惠买，成交创历史新高。国家政策应该也就是这样了，往上再拉不可能了，也拉不动了。炒房的好时代结束了。但也不是就开跌，国家并没有这样的意图。维持在2-3万低一点的价格，地皮就可以卖得很火了。

葡萄说，每年涨30%。三年就翻倍了，2万的变4万，这是绝对不可能的。不是说人没那么疯，而是没有那么多钱。炒家其实比群众理性，越有钱的越理性。有些穷炒家不理性，却没有钱。炒豪宅的有自己一套销售理论，我不知道会多高，上海那个汤臣一品16万一平了。炒普通房子，就得看白领的购买力。（完）

阿根廷万岁！

据说楼主年薪过百万